실거주 안 하면 1세대 1주택자여도 감면 못 받는다고요? — 재산세, 종합부동산세 실거주 요건 완전 정리
실거주 안 하면 감면 못 받는다고요?
“1주택자인데 재산세 감면 못 받는다고요?”
“주소는 옮겼는데, 왜 실거주 아니라고 해요?”
요즘 집값이 오르면서
1세대 1주택자 혜택이 정말 중요한 시대가 됐어요.
하지만, 주택을 가지고 있어도,
실제 거주하지 않으면
- 재산세 감면
- 종합부동산세 공제
- 양도소득세 비과세
모두 날아갈 수 있다는 사실입니다.
오늘은,
세대는 뭔지, 실거주 요건이 왜 중요한지, 실제 사례는 어떤지
완전히 현실적인 관점으로 풀어드리겠습니다.
목차
세대가 뭐예요?
부동산 세금이나 1세대 1주택 혜택을 이야기할 때
"세대"라는 단어가 자주 등장합니다.
그런데 '세대'는 단순히 가족이란 뜻이 아닙니다.
세법상 "세대"는 정확한 기준이 있습니다.
세대의 정의 (국세청 기준)
"주거와 생계를 함께 하는 사람들의 집합"을 세대라고 합니다.
즉,
주소지가 같고
생계(경제생활)를 함께 꾸려가는 가족이나 개인들을
한 세대로 봅니다.
구체적으로는 이렇게 봅니다
| 상황 | 세대 구분 여부 |
| 부모와 함께 살며 생활비를 나누는 자녀 | 한 세대 |
| 성인 자녀가 따로 나가 살고, 경제생활 독립 | 다른 세대 |
| 부부가 함께 살며 경제생활 공유 | 한 세대 |
| 미혼 형제자매가 같이 살지만 각자 경제생활 독립 | 경우에 따라 분리 가능 |
예를 들어 볼게요
- 부모님 집에 살면서 용돈 받고 학교 다닌다면
➔ 부모님과 한 세대 - 30살 넘은 자녀가
따로 나와 살고, 스스로 돈 벌어 생계를 유지하면
➔ 부모와 다른 세대 - 결혼해서 배우자와 함께, 부모님과 따로 살고 있다면
➔ 부모 세대와 분리된 별도 세대
왜 세대 정의가 중요할까?
1세대 1주택 혜택은 "세대 전체를 기준"으로 봅니다.
예를 들어서,
- 부모님이 집 1채,
- 자녀가 따로 집 1채를 샀을 때,
자녀가 독립 세대이면
➔ 부모와 자녀 각각 1세대 1주택으로 인정받을 수 있습니다.
반대로,
- 주소지만 다르고
- 실제로 생계를 함께하고 있다면
➔ 한 세대로 묶여서 주택 수를 합산합니다.
이게 양도소득세, 종합부동산세, 재산세 모두에 영향을 미칩니다.
한 줄 요약!
세대 = 주소 + 생계 같이 하는 단위
주소지만 따로 해도 생계가 함께면 한 세대!
주소도 다르고 생계도 독립이면 다른 세대!
1세대 1주택자 세금 혜택, 기본 조건부터
1세대 1주택이란?
"배우자, 직계존비속(부모, 자녀 등)과 생계를 같이 하는 세대가 소유한 주택이 1채일 때"
이를 말합니다.
- 재산세 감면 (세율 인하)
- 종합부동산세 감면 (공제 확대)
- 양도소득세 비과세 (2년 보유, 2년 거주 요건 충족 시)
같은 강력한 세금 혜택을 받을 수 있어요.
실거주 요건은 왜 중요할까?
그런데 국세청은
"주택을 가지고 있는 것"만으로 혜택을 주지 않습니다.
"그 주택에 실제로 거주하고 있느냐"
이걸 반드시 봅니다.
왜냐하면,
투기 목적이 아니라
본인과 가족이 살 목적으로 보유한 집만
혜택을 주기 때문입니다.
전입신고만 하면 되는 거 아냐?
국세청은 단순한 주소 이전만으로는 실거주를 인정하지 않습니다.
"주소 옮겼으니 실거주지 맞잖아?"
전입신고는 필수지만,
그 자체로 실거주 인정이 되지는 않습니다.
국세청은 이렇게 질문합니다:
"정말 이 집 중심으로 생활하고 있나요?"
국세청이 보는 '진짜 실거주' 기준
| 항목 | 판단 내용 |
| 전입신고 이력 | 주소지 변경 기록 |
| 공과금 사용량 | 수도, 전기, 가스 패턴 |
| 금융·통신 기록 | 카드 결제지, 휴대폰 납부지 |
| 가족 거주 현황 | 함께 거주 여부 |
| 의료·학군 기록 | 생활 반경 일치 여부 |
실거주 인정되지 않으면 생기는 세금 불이익
| 세금 항목 | 불이익 내용 |
| 재산세 | 1세대 1주택 감면 못 받음 → 일반세율 |
| 종합부동산세 | 1주택자 공제 불가 → 고세율 적용 |
| 양도소득세 | 장기보유특별공제 최대 80% 못 받음 → 양도세 폭탄 |
실제 사례: 서울 소유, 파주 전세 이사 후 세금 문제
C씨의 사례
- 서울에 본인 소유 아파트 1채
- 경기 파주로 이사
- 파주에서는 전세로 거주 (집 소유 X)
- 파주 주소지로 전입신고 완료
- 서울 아파트는 공실 상태
➡️ 결과
- 서울 아파트에 실거주하지 않음
- 파주 전세집은 내 집이 아님
➡️ 실거주 요건 충족 실패
- 재산세 감면 X
- 종부세 공제 X
- 서울 집 매도 시 양도소득세 비과세 조건 충족 어려움
결국 1주택은 맞지만, 세금 혜택은 하나도 못 받는 상황이 됩니다.
실거주 인정 여부에 따른 세금 차이
가정
- 서울에 시가 9억 원짜리 아파트 보유
- 5년 전 7억 원에 매입
- 현재 시세 9억 원
- 현재 공시가격 약 6억 3천만 원 (시가 대비 약 70%)
- 거주지: 경기 파주 전세 이주 → 서울 집은 공실 상태
① 재산세 차이
| 항목 | 실거주 인정 시 (감면) | 실거주 불인정 시 (일반 과세) |
| 과세표준 | 공시가격 6억 3천만 원 | 공시가격 6억 3천만 원 |
| 세율 | 0.1~0.4% (감면 적용) | 0.15~0.6% (일반 세율) |
| 실제 재산세액 | 약 140만 원 | 약 250만 원 |
✅ 재산세만 해도 매년 약 100만 원 차이 발생합니다!
② 종합부동산세(종부세) 차이
| 항목 | 실거주 인정 시 (감면) | 실거주 불인정 시 (일반 과세) |
| 공제 기준 | 공시가격 12억 원 초과분 과세 | 공시가격 6억 원 초과분 과세 |
| 세율 | 낮음 (0.6~3.0%) | 높음 (1.2~6.0%) |
| 실제 종부세액 (예상) | 약 0원 (12억 이하) | 약 150만 원 |
✅ 실거주 인정되면 종부세 거의 0원인데,
실거주 불인정되면 150만 원 정도 따로 내야 할 수 있습니다.
③ 양도소득세 차이 (만약 매도할 때)
- 5년 뒤 시세 11억 원에 매도한다고 가정
- 양도차익: 11억 - (5년 전 매입가 7억) = 4억
| 항목 | 실거주 인정 시 | 불인정 시 |
| 장기보유특별공제율 | 최대 80% (10년 이상 보유+거주) | 최대 30% (보유만, 거주 요건 미충족) |
| 양도소득세 (단순 계산) | 약 1,000만 원 | 약 6,000만 원 이상 |
✅ 양도세 차이만 5,000만 원 넘게 날 수도 있습니다.
정리표
| 세금 종류 | 실거주 인정 시(1세대 1주택 감면) | 실거주 불인정 시(일반 과세) | 세금 차이 |
| 재산세 | 약 140만 원 | 약 250만 원 | 매년 약 100만 원 추가 부담 |
| 종합부동산세 | 약 0원 (공시가 12억 이하 공제) | 약 150만 원 부과 가능 | 매년 약 150만 원 추가 부담 |
| 양도소득세 (5년 후 매도, 차익 4억) | 약 1천만 원 (장특공제 최대 적용) | 약 6천만 원 (장특공제 제한) | 약 5천만 원 이상 추가 부담 |
요약하면,
- 재산세 + 종부세로 매년 250만 원 이상 추가 부담
- 양도 시 양도세로 5천만 원 이상 추가 부담
- 5년 동안 최소 6천~7천만 원 손해 가능성
실거주 요건 하나로 수천만 원, 많게는 억 단위 세금 차이가 날 수 있습니다.
집은 소유하는 것만으로 세금 혜택이 주어지지 않습니다.
그 집을 중심으로
- 생활하고
- 일하고
- 가족과 함께 살아야
실거주로 인정받습니다.
✅ 주소만 옮긴 걸로 끝내지 말고,
✅ 전기세, 통신요금, 학교, 직장까지 생활 근거를 맞춰야
제대로 된 1세대 1주택 혜택을 받을 수 있습니다.
오늘 당장,
내 집과 내 생활이 일치하는지 점검해보세요.
미리 준비하면 세금 폭탄을 막을 수 있습니다.
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