집 비워두지 마세요! — 공실로 손해 막고, 임대 수익 만드는 방법

 

 

이 경우, 공실로 두면 왜 손해일까?

 

"서울에 아파트 한 채를 소유하고 있던 사람이,
새로운 지역(예: 경기 파주)으로 이사하면서 전세로 거주지를 옮겼습니다.
하지만 서울의 기존 소유 아파트는 매도하지 않고, 공실로 남겨둔 상태입니다."

 

이럴 때, 쉽게 생각할 수 있습니다.

"일단 이사했으니 옛날 집은 그냥 비워두자."

 

하지만 실제로는,
눈에 보이지 않는 큰 세금 손해가 시작됩니다.

✅ 세금은 계속 부과되고
✅ 임대 소득은 전혀 발생하지 않으며
✅ 세금 감면 혜택은 기대하기 어렵습니다.

 

 

 

 

목차

• 공실 상태로 두었을 때 세금과 손해
• 임대 놓으면 어떻게 달라질까요?
• 임대 놓을 때 꼭 주의해야 할 점
• 현실 사례로 보는 공실 VS 임대 세금 차이

 

공실 상태로 두었을 때 세금과 손해

 

공실로 방치하면 이런 상황이 벌어집니다.

 

세금 항목	공실로 방치 시 영향
재산세	1세대 1주택 감면 적용 어려움 → 일반세율 부과
종합부동산세	주택 공제 적용 어려움 → 고세율 적용
양도소득세	실거주 기간 충족 못 함 → 비과세 혜택 상실 가능
임대소득	없음 → 수익 0

 

✅ 한마디로,
공실이면 세금은 100% 내고, 수익은 0% 입니다.

 

 

 

 

임대 놓으면 어떻게 달라질까요?

공실로 두지 않고,
전세나 월세로 임대를 놓으면 상황이 다릅니다.

 

항목	임대 놓을 때 변화
재산세	기본 일반세율 적용 (공실과 차이 거의 없음)
종합부동산세	장기임대 등록 시 일부 감면 가능 (현재 신규등록 제한)
양도소득세	실거주 기간 부족 시 여전히 비과세 어려움
임대소득	월세 수익 발생 가능 (예: 월 100만 원)

 

✅ 요약하면,
세금 자체는 크게 줄지 않지만,
수익(임대소득)이 생기면서 재산 유지 부담이 크게 줄어든다는 점이 핵심입니다.

 

 

 

임대 놓을 때 꼭 주의해야 할 점

항목	체크할 내용
확정일자 받기	임대차 계약서 작성 후 확정일자 필수
임대주택 등록 여부	기존 등록자만 일부 종부세 감면 가능 (신규 등록은 거의 불가)
종합소득세 신고	월세 수입 발생 시 세금 신고 필요
실거주 복귀 계획	양도세 비과세 요건(2년 실거주) 충족을 고려

 

✅ 특히,
장기 임대할 경우
나중에 실거주 기간 확보가 어려워져 양도세 비과세 요건을 놓칠 수 있습니다.

 

 

 

 

현실 사례로 보는 공실 vs 임대 세금 차이

 

가정 상황

• 서울 시가 9억 원 아파트 소유
• 5년 전 7억 원에 매입
• 현재 공시가격 약 6억 3천만 원
• 파주 전세 거주, 서울 집 공실 or 임대 선택 상황

 

 

공실 vs 임대 — 현실 비교

 

항목	공실로 방치	전세 또는 월세 임대
재산세	약 250만 원 부과 (일반세율)	약 250만 원 부과 (일반세율)
종합부동산세	약 150만 원 부과 (1주택 공제 불가)	장기임대 조건 충족 시 일부 감면 가능성
임대소득	없음	월 100만 원 수입 가능

 

 

✅ 결과 비교

공실로 둘 경우:

• 매년 재산세·종부세 부담만 발생
• 수익 없이 세금만 계속 지출

임대 놓을 경우:

• 세금 부담은 비슷하지만
• 월세 수익 발생 (예: 월 100만 원 × 12개월 = 연 1,200만 원)

 

 

1. 재산세 감면 

감면 기준.

임대해도 감면되는 경우는?

• '소형주택(공시가 3억 이하)'을
• '장기(5년 이상) 임대'하는 경우
  → 지방자치단체별로 재산세 감면 조례가 있는 경우 혜택 가능

하지만
서울 9억짜리 아파트를 임대할 경우,
전세로 임대 놓으면 재산세는 거의 일반세율로 과세된다고 보는 게 현실적입니다.

 

✅ 결론:
임대 시 재산세 감면을 적용받기 어렵고, 실거주 복귀 후 감면 가능성이 있습니다.

 

2. 종합부동산세 감면 

 

감면 기준

 

과거엔 임대주택 등록하면 종부세도 아예 면제됐었어요.
(이건 문재인 정부 시절에 가능했는데 지금은 거의 불가능)

 

지금 기준은?

 

장기일반민간임대주택으로 등록한 경우에만

종합부동산세 일부 감면 가능합니다.

 

조건

 

최초 임대 등록일 기준으로
→ 전용면적 85㎡ 이하
→ 공시가격 6억 원 이하
→ 8년 이상 임대 유지

 

✅ 그런데 현재는

 

임대 등록 신규 접수 자체가 대부분 막혀 있고

기존 등록자만 일부 감면 혜택을 유지하는 상황입니다.

 

결론:
지금 새로 임대한다고 종부세 감면 받는 건 사실상 어렵다고 보는 게 맞습니다.

임대를 놓더라도

공실로 둘 때보다는 세금은 약간 줄겠지만

종부세 완전 감면은 기대하기 힘들다는 현실적인 전제를 깔아야 합니다.

 

3. 임대소득 (월세 100만 원 수입 가능)

 

조건

• 전세는 임대소득 과세 대상 아님 (보증금 3억 원 초과일 때 간주임대료 과세 대상)
• 월세는 1년에 2000만 원 초과시 종합과세 (아니면 분리과세)

 예를 들어,

구분	과세 기준
월세 수입 연 2000만 원 이하	14% 단일 세율 분리과세
월세 수입 연 2000만 원 초과	종합소득세 신고 (다른 소득과 합산)

 

월 100만 원 월세면

• 연 1200만 원 수입
• → 14% 세율로 별도로 세금 내면 됩니다.

그래서 월 100만 원 임대소득이 생기면,
세금 약 168만 원(1200만 원 × 14%) 정도 납부 후
나머지 순수익을 가져가게 되는 구조입니다.

 

재산세·종부세 감면은 임대만으로 쉽지 않고,
임대소득으로 수익 창출하고
공실로 인한 세금 손해를 최소화하는 전략이 현실적입니다.

 

 

 

 

 

집은 두 가지 중 하나여야 합니다.

 

✅ 직접 살면서 세금 혜택을 받거나
✅ 임대 수익을 만들어 재산을 유지하거나

 

공실로 두는 순간,

세금 부담은 커지고

재산은 침식되기 시작합니다.

작은 전략이 수천만 원, 때로는 억 단위 차이를 만듭니다.